2級FP技能検定（2022年9月実施）解答・解説　問題43～45

問題４３
不動産の売買契約に係る民法の規定に関する次の記述のうち、最も不適切なものはどれか。なお、特約については考慮しないものとする。
１．売買契約締結後、買主の責めに帰すことのできない事由により、当該契約の目的物の引渡債務の全部が履行不能となった場合、買主は、履行の催告をすることなく、直ちに契約の解除をすることができる。
２．売主が種類または品質に関して契約の内容に適合しないことを過失なく知らないまま、売買契約の目的物を買主に引き渡した場合、買主は、不適合を知った時から１年以内にその旨を売主に通知しないときは 、 その不適合を理由として契約の解除をすることができない。
３．買主が売主に解約手付を交付した後、 売買代金の一部を支払った 場合 、売主は、受領した代金を返還し、かつ、手付金の倍額を現実に提供 しても、契約を解除することができない。
４．売買の目的物である建物が、その売買契約の締結から当該建物の引渡しまでの間に、台風によって全壊した場合 、売主の責めに帰すことのできない事由である ことから、買主は、売主に対して建物代金の支払いを拒むことはできない。

正解　４

１：正しい。債務不履行には、「履行遅滞」、「履行不能」、「履行不完全」の３種類があります。このうち、「履行不能」となった場合は、買主は直ちに契約解除をすることができます。また、債務不履行が生じた場合、債権者は債務者に対して損害賠償請求をすることができます。
２：正しい。設問の場合は、不適合を知ったときから１年以内にその旨を売り主に通知しなければなりません。通知していない場合は、不適合を理由に契約の解除をすることはできません。
３：正しい。解約手付けを交付した場合、売り主から契約解除したい場合は、解約手付けの金額を2倍の金額を提供することで契約解除ができます。ただし、相手方が履行に着手していないことが条件となり、売買代金の一部支払いは履行にあたるため、本設例では契約解除ができません。
４：誤り。売り主・買主の双方の攻めに帰すことができない事由によって滅失してしまった場合、買主の代金支払い義務はありますが、履行を拒むことができます。これを危険負担といいます。

問題４４
借地借家法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。なお、本問においては、同法第３８条による定期建物賃貸借契約を定期借家契約といい、それ以外の建物賃貸借契約を普通借家契約という。また、記載された特約以外のものについては考慮しないものとする。
１．普通借家契約において存続期間を１年未満に定めた場合、その存続期間は１年とみなされる。
２．期間の定めがある普通借家契約において、賃借人は、正当の事由がなければ、賃貸人に対し、更新しない旨の通知をすることができない。
３．定期借家契約は、もっぱら居住の用に供する建物に限られ、事業の用に供する建物については締結することができない。
４．定期借家契約において、その賃料が、近傍 同種の建物の 賃料 に比較して不相当 とな って も、 賃貸借期間中は増減額させないこととする特約をした場合、その特約は有効である。

正解　４

１：誤り。普通借家契約において、存続期間を1年未満に定めた場合は、期間の定めのない契約とみなされます。
２：誤り。賃借人が更新しない場合は、正当の事由は不要です。賃貸人が更新しない場合には、正当の事由がなければ更新しない旨の通知をすることができません。
３：誤り。定期借家契約に、用途制限はありませんので事業用建物の定期借家契約を締結することができます。なお、事業用定期借地権を定める場合は、土地の利用目的が事業用であることが条件です。
４：正しい。定期借家契約では、賃貸借期間中に賃料を増減額させないこととする特約は有効です。なお、普通借家契約の場合は、増額しない旨の特約は有効ですが、減額しない旨の特約は無効です。

問題４５
都市計画法に関する次の記述のうち、最も適切なものはどれか。
１．すべての都市計画区域において、都市計画に市街化区域と市街化調整区域との区分（区域区分）を定めるものとされている。
２．土地の 分筆は、その行為が建築物の建築または特定工作物の建設を目的として いなくても、都市計画法上の開発行為に該当する。
３．土地区画整理事業の施行として行う開発行為は、都道府県知事等による 開発許可を受ける必要はない 。
４．農業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的として市街化調整区域内で行う開発行為は、都道府県知事等による開発許可を受ける必要がある。

正解　３

１：誤り。そのほかの区分として非線引区域があります。市街化区域と市街化調整区域を合わせて線引区域とよびます。
２：誤り。土地の分筆などの区画形質の変更は、その行為が建築物の構築または特定工作物の建設を目的としていない場合は、開発行為に該当しません。
３：正しい。土地区画整理事業は、行政行為として行われるため、開発許可は不要です。
４：誤り。市街化区域以外で、農林漁業用の一定の建築物や農林漁業を営む者の居住の用に供する建築物の建築を目的とする開発行為は、都道府県知事等による許可は不要です。